敷地のセットバックは、道路に面する両側の敷地で均等に行なうことが原則です。 しかし、向かい側が川やがけ地などのときには、これを埋め立てたり切り崩したりすることが困難です。 そのため、向かい側が川、がけ地、あるいは線路敷などのときには、向かい側における現況の道路境界線から4m（6m道路区域内では6m）の線まで、一方的に敷地を後退させなければならないことになっています。 ただし、土地の状況などによりやむを得ない場合には、特定行政庁が建築審査会の同意を受けたうえで、例外的に「2.7m以上4m未満」の水平距離を指定することができます。 セットバック部分は敷地面積に含まれない. セットバックが必要な敷地を売買するとき、そのセットバック部分は売買対象面積に含まれています。. 安心・安全な環境をつくるために、2項道路に接する敷地に建築する場合は、次のことに留意してください。 1 2項道路に指定された時点（基準時※）の幅員で中心線を決める必要があります。 市道などの管理幅員、現況幅員、公図幅員、過去の建築計画概要書などを参考に、周辺の後退状況などを総合的に判断して、設計者等が道路中心線を適切に設定し道路後退をしてください。 2 道路後退（セットバック）については、原則として基準時の道路中心線から2メートルまでを道路とみなしますが、2項道路が、河川（水路）、線路敷地等に沿う場合は次の取扱いのとおりとします。 ・ 建築基準法第42条の規定による「2項道路」の道路後退線の取扱い. 3 後退部分は、建築主等の所有地であっても建築基準法上の道路とみなすため、

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2項道路は、 特定行政庁がある一定の要件を路線ごとに調査して指定している指定道路です。 そう、特定行政庁が能動的に「指定」しています。 逆に、指定されてない（指定できない）幅員4m以下の道路は全て、建築基準法上の道路ではない、いわゆる「通路」にあたります。 つまり、現地調査で、幅員4m未満だからと言って、すぐさま2項道路⇒要セットバックと判断するのは危険です。 また、 一定の要件 とは以下のとおり。 基準時から道形状が存在 すること. 基準時から立並びがある こと. 基準時から幅員1.8m以上 4.0m未満であること. 指定道路 ：建築基準法の規定により特定行政庁が指定した道路。 1項4号道路、1項5号道路（位置指定道路）、2項道路及び3項道路が指定道路に該当します。. 2項道路は、建築基準法に定められた道路のカテゴリーの一つであり、主に狭あいな住宅地等への緊急車両の安全な進入や良好な立地環境などを確保するため、将来的に必要な道路幅を確保するために指定されます。 一方、セットバックは建物を建てる際に、建築基準法により定められた道路中心線から、最小限の距離を保持することを義務付けるルールです。 これらのルールを遵守することで、将来的な道路の拡張の余地を残し、また安全で快適な街並みを形成します。 不動産取引や建築においてこれらの規制を無視すると、法的な問題に直面し、土地の価値にも影響を与えかねません。 この記事では、初心者でも理解しやすいように、これらの概念を簡潔に解説していきます。 2．3ステップで理解するセットバックの基本. ステップ1：2項道路と中心線.